Le Borloo est intéressant lorsque les plafonds des loyers correspondent aux prix du marché, ce qui est rare surtout dans les grandes agglomérations.
Les 10 700 € de déficit foncier imputables sur le revenu global sont en général vite atteints en partie grâce au 30% d’abattement. Pour les acquéreurs ayant déjà des revenus fonciers, le dispositif de Borloo sera fiscalement plus intéressant.
La loi Borloo n’est pas censée remplacer la Loi de Robien, mais elles sont appelées à cohabiter. Cependant, le dispositif Borloo sera appelé à prendre de plus en plus d’importance, puisque dans le même immeuble deux appartements identiques ayant des loyers différents relèveraient de l’incohérence.
Il est évident qu’un locataire préférera choisir de louer sous le dispositif de Borloo s’il est éligible à cette loi plutôt que de payer environ 20% de plus pour le même logement. Par ailleurs, la loi de Robien pousse les promoteurs à construire de plus en plus.
Ils construisent tellement, qu’ils investissent dans des villes n’ayant pas de réels besoins locatif (Maçon, Montauban, Cahors, Valence, Villefranche-sur-Saône, le Mans, Périgueux, Nevers) selon Crédit dans l’article rédigé par Investir.
Ces programmes sont entièrement destinés à la location et connaissent une lacune en ce qui concerne leurs entretiens car des locataires sont moins attentionnés que les propriétaires. A terme, les immeubles vieillissent moins bien.
Il est certains que les investisseurs sont attirés par les dispositifs de défiscalisation immobilière afin de réduire le montant de leurs impôts. L’existence du dispositif de Robien, relayé par les réseaux de commercialisation est connue du grand public.
Cependant, les détails du mécanisme fiscal sont moins connus par ce public. Mais le plus grave est que les risques inhérents à ce dispositif de défiscalisation sont également méconnues : en particulier l’éventualité des périodes de vacances des locataires est rarement envisagée. Cela peut peu causer un problème surtout lorsque l’investisseur compte sur le loyer pour rembourser l’emprunt. Les charges liées à la détention et à la gestion du bien sont des aspects qui sont fréquemment négligés.
Par ailleurs, la liaison étroite entre les flux de ventes à des investisseurs et les changements du régime fiscal est probant. Le passage du régime Périssol au régime Besson dont la cadence d’amortissement était moins favorable et les conditions plus astreignantes, s’est accompagné d’une forte baisse des ventes aux investisseurs. Parallèlement, la reprise a été directe après la mise en place du régime Robien, moins astreignant pour les investisseurs. Moins contraignant grâce à la suppression des plafonds des ressources des locataires, et l’augmentation des loyers maximums, mais aussi d’avoir le choix de pouvoir louer aux descendants.
En raison du niveau des loyers plafonds, le régime Besson n’était guère incitatif. Les loyers maxima du régime de Robien sont plus proches des loyers du marché dans l’agglomération parisienne. Mais aussi dans les agglomérations les plus chères.
Pour finir, le régime de Robien apparaît donc comme un compromis des deux dispositifs qui l’ont précédé : tout en maintenant le plafond des loyers, il n’incite pas les investisseurs à se détourner des zones les plus onéreuses qui sont précisément celles ou la demande locative est la plus intense.